(Verborgen) gebreken aan je woning? Dit verandert er vanaf 1 september 2027.
Je koopt een woning en ontdekt achteraf vochtproblemen, een lekkend dak of een defecte verwarming. Kan je de verkoper daarvoor aansprakelijk stellen? Vanaf 1 september 2027 veranderen de regels. We zetten de belangrijkste verschillen op een rij.
Geen klassiek onderscheid meer tussen zichtbare en verborgen gebreken
Vandaag maken we een onderscheid tussen 'zichtbare' en 'verborgen' gebreken.
- Zichtbare gebreken: problemen die je bij een normaal en zorgvuldig onderzoek van de woning kon opmerken, zoals een gebroken raam of zichtbare scheuren in een muur.
- Verborgen gebreken: problemen die je bij een normaal en zorgvuldig onderzoek niet kon ontdekken, zoals vochtproblemen achter een muur of een verborgen defect aan de verwarmingsinstallatie.
Voor verborgen gebreken kan je de verkoper aansprakelijk stellen als het gebrek ernstig is en in principe al bij de verkoop bestond. Het moet zo ernstig zijn dat je de woning anders niet of tegen een lagere prijs zou hebben gekocht. Je moet snel naar de rechter stappen. Er geldt geen vaste termijn, dus vraag tijdig advies.
Vanaf 1 september 2027 staat niet langer het klassieke onderscheid tussen zichtbare en verborgen gebreken centraal, maar wél of de woning voldoet aan de afgesproken eisen en voorwaarden. De verkoper is in principe aansprakelijk voor gebreken die bij de levering al aanwezig waren, zelfs als ze pas later ontdekt worden of de verkoper er niets van wist. Als koper moet je wel bewijzen dat het gebrek, of minstens de oorzaak ervan, al bij de levering aanwezig was.
"De aankoop van een woning is een belangrijke beslissing met grote gevolgen. Komt er achteraf toch een gebrek aan het licht, dan kan een advocaat beoordelen welke rechten je hebt en samen met jou naar de meest passende oplossing zoeken."
Termijnen
Vanaf 1 september 2027 veranderen ook de termijnen waarmee je rekening moet houden. Even op een rijtje:
Ontdek je een gebrek aan je woning? Dan kan je de verkoper daarvoor aansprakelijk stellen, op voorwaarde dat het gebrek binnen tien jaar na de levering van de woning aan het licht komt.
Zodra je het gebrek ontdekt, moet je dit binnen een redelijke termijn aan de verkoper melden. Dat geldt ook als je het gebrek eigenlijk al eerder had moeten opmerken. Hoeveel tijd je precies hebt, hangt af van de omstandigheden. Raak je er met de verkoper niet uit? Dan heb je in principe twee jaar de tijd om naar de rechter te stappen. In bepaalde omstandigheden kan die termijn tijdelijk worden stilgezet (geschorst), waardoor je meer tijd krijgt.
Let op: Er geldt wel een uiterste deadline. Je kan maximaal tien jaar en drie maanden na de levering van de woning een vordering instellen bij de rechter. Daarna vervalt dat recht, ook als de andere termijnen nog niet verstreken zijn.
Wat betekent dit voor jou?
Heb je vóór 1 september 2027 een koopovereenkomst gesloten? Dan blijven in principe de oude regels gelden.
Gebrek opgemerkt, wat nu?
Ontdek je een gebrek aan je woning? Maak foto's, verzamel bewijzen en verwittig de verkoper zo snel mogelijk, bij voorkeur schriftelijk.
Een advocaat kan je helpen om je rechten te kennen en een passende oplossing te vinden, zoals een herstelling of prijsvermindering. Welke oplossing in aanmerking komt, hangt af van de concrete omstandigheden.
Ook vóór de aankoop kan je bij een advocaat terecht. Die kan je koopovereenkomst nalezen en je begeleiden bij elke stap van het aankoopproces. Let op: de koopovereenkomst kan bepalingen bevatten die de wettelijke aansprakelijkheid van de verkoper beperken of uitsluiten. Zo'n clausule is niet in alle omstandigheden geldig. Laat de overeenkomst daarom voor de ondertekening zorgvuldig nalezen. Wacht zeker niet te lang, want je verliest je rechten wanneer je niet tijdig en op de juiste wijze kennisgeeft van de problemen.
Meer weten?
Mijn huis heeft verborgen gebreken, wat moet ik doen?
Eindelijk, je eigen thuis! Maar dan duiken er problemen op. Waar alles nog perfect in orde leek bij de aankoop, worden al snel gebreken zichtbaar. Vocht in de muren, een verwarming die niet naar behoren werkt, een verontreinigde bodem … Daar had je niet op gerekend. Meer zelfs: mocht je de gebreken op voorhand hebben gekend, dan zou je de woning voor een lagere prijs of zelfs niet hebben gekocht.
Mijn huis
Eindelijk, jouw eigen stek! Heb je gekocht of verkoop, huur of verhuur je. Een woning moet een veilige thuishaven zijn, wat er ook gebeurt.