Bouwen

Bij de bouw van uw droomhuis komt heel wat kijken: een stedenbouwkundige vergunning aanvragen, een architect vinden om een plan op te stellen, een aannemer onder de arm nemen die de werken zal uitvoeren, etc. Hoe meer betrokkenen, hoe meer er fout kan lopen. Een advocaat staat u preventief bij. Hij kijkt onder andere contracten na of voert onderhandelingen. Een advocaat kan ook tussenkomen als er zich problemen voordoen, bijvoorbeeld bij het opstarten van een juridische procedure.

Is een contract noodzakelijk?

Als u samenwerkt met verschillende partijen, is het altijd nuttig om een contract op te stellen met daarin een weergave van de gemaakte afspraken.

  • Met uw architect moet u verplicht een schriftelijke overeenkomst opstellen.
  • Met uw aannemer is dat niet verplicht, maar toch aan te raden om discussies achteraf te vermijden.
 
Vaak hebben architecten en aannemers zelf eigen standaardcontracten. Daar is niets mis mee, maar lees elk contract goed na en onderteken niets dat u niet begrijpt. Vraag desnoods aan een advocaat om het contract na te kijken. Vanuit zijn ervaring kan hij bepaalde pijnpunten blootleggen en verbeteringen voorstellen. Stel zeker ook vragen als u iets niet volledig begrijpt en onderhandel indien u het met bepaalde punten niet eens bent.

Wat moet er zeker in een contract staan?

Een contract moet zeker de volgende zaken regelen:

  • Het voorwerp van de overeenkomst: een nauwkeurige beschrijving van de werken, met een verwijzing naar het bestek en de plannen.
  • De uitvoeringstermijn: het aantal werkdagen dat nodig is om het project af te werken en eventuele boetes als die termijn niet gehaald wordt.
  • De prijs (forfait, vermoedelijke hoeveelheden, regie, wel of geen prijsherziening) en de betalingswijze (in schijven per uitvoeringsfase of per tijdseenheid).

Oplevering van de werken

De oplevering van de werken gebeurt meestal in twee fasen.
Een voorlopige oplevering betekent dat vastgesteld wordt dat de werken beëindigd zijn. U neemt als bouwheer het werk in ontvangst van de aannemer. Er wordt doorgaans een proces-verbaal opgesteld op initiatief van de architect, ondertekend door u als bouwheer en de aannemer. Dat proces-verbaal vermeldt ook de – doorgaans kleine – punten die nog in orde gebracht moeten worden. Indien de aannemer een waarborg heeft gesteld, wordt de helft daarvan doorgaans bij de voorlopige oplevering vrijgegeven.
 
Bij de definitieve oplevering worden de werken in principe aanvaard. Na die aanvaarding kunt u niet meer klagen over zichtbare gebreken als die de stabiliteit van het gebouw niet aantasten. Indien de aannemer een waarborg heeft gesteld, wordt het saldo daarvan doorgaans bij de definitieve oplevering vrijgegeven.

Tip Controleer op voorhand in de overeenkomst wat de begrippen ‘oplevering’ en ‘aanvaarding’ precies inhouden. Ze betekenen niet altijd en overal hetzelfde. Laat een advocaat dat desnoods nakijken.

Wat moet u doen bij gebreken?

Als u vaststelt dat uw woning gebreken vertoont die te wijten kunnen zijn aan de aannemer of de architect, moet u zo snel mogelijk in actie schieten. Laat een andere architect of ingenieur de gebreken vaststellen, neem foto’s en verwittig alvast uw verzekeringsmaatschappij. Vraag uw advocaat om de aannemer of de architect in gebreke te stellen.
 
Stabiliteitsbedreigende gebreken zijn ernstige gebreken die de stevigheid van het gebouw aantasten, zoals abnormale scheuren of een verzakking van de vloer. Voor deze stabiliteitsbedreigende gebreken, is de aannemer/architect aansprakelijk tot 10 jaar na de aanvaarding van de werken. Of die gebreken al zichtbaar waren bij de oplevering, is van geen belang.
 
Ook als u na de aanvaarding nog lichte verborgen gebreken ontdekt, moet u zo snel mogelijk contact opnemen met uw advocaat. Volgens de rechtspraak moet u de aannemer of architect dagvaarden binnen een ‘redelijke termijn’ na de ontdekking van het gebrek. Uw advocaat kijkt onder meer na of die ‘redelijke termijn’ nog niet verlopen is aan de hand van de overeenkomst, brieven of e-mails.

Waarom raadpleegt u het best een advocaat?

Vanaf de ondertekening van het contract met de aannemer/architect tot aan de eventuele ingebrekestelling en het voeren van een gerechtelijke procedure, is een advocaat een trouwe partner van uw project. Hij leest uw contracten na, wijst u op eventuele valkuilen of onduidelijke regelingen en verleent u bijstand in geval van problemen.
 
Zijn er toch gebreken aan de woning, dan stelt uw advocaat de aannemer of architect in gebreke. Hij zoekt voor u uit of zij nog aansprakelijk zijn voor de gebreken en of het zin heeft om een procedure voor de rechtbank te starten.

Een paar tips

  • Zodra er meer dan één aannemer of onderaannemer op de werf werkt, moet u beroep doen op een veiligheidscoördinator. Vergeet dat niet, want anders kan dat leiden tot zware straffen.
  • Volg de werkzaamheden zeker ook zelf voldoende op. Ga regelmatig langs, neem foto’s en zorg voor schriftelijk bewijs van de belangrijkste gebeurtenissen, feiten of afspraken. Uw architect kan u daarin bijstaan.
  • Abnormale scheurvorming, verzakking van de vloer of van kolommen vallen waarschijnlijk onder de 10-jarige aansprakelijkheid voor stabiliteitsbedreigende gebreken. Opstijgend grondvocht, vochtvlekken of afbladderen van schilderwerken, vallen daar waarschijnlijk niet onder.
  • Termen als ‘oplevering’, ‘aanvaarding’ of de ‘redelijke termijn’ voor aansprakelijkheid kunnen in elk contract grotendeels vrij bepaald worden. Zorg ervoor dat u van in het begin goed weet wat ze precies inhouden of raadpleeg voor de zekerheid een advocaat.
  • De onderaannemer, die in opdracht van de aannemer een deel van de werken uitvoerde, heeft een rechtstreekse vordering tegen u als bouwheer. Onthoud dat u als bouwheer nooit meer aan deze onderaannemer verschuldigd bent dan wat u nog moet betalen aan uw (gefailleerde) hoofdaannemer.

Veelgestelde vragen

  • De kosten voor het verder afwerken van de opdracht, zijn doorgaans voor u als bouwheer. Indien de aannemer een waarborg heeft gesteld, kunt u – afhankelijk van de contractuele clausules daarover – mogelijk wel (gedeeltelijk) de waarborg aanspreken als tegemoetkoming in de kosten voor het verder afwerken van de opdracht.

    In geval van faillissement van uw aannemer, moet u ook rekening houden met het volgende:
    • Indien u de aannemer nog zou moet betalen voor reeds geleverde prestaties, dan moet u rechtstreeks aan de curator die het faillissement behandelt, betalen. Door het faillissement bestaat uw aannemer immers niet meer als rechtspersoon en kunt u niet langer bevrijdend aan hem betalen. Indien u zelf nog een schuldvordering heeft op de aannemer (zie hierna), kunt u mogelijk compenseren om het aan de curator nog te betalen bedrag zoveel als mogelijk te verminderen.
    • Indien u een schuldvordering heeft op de aannemer (bijvoorbeeld voor reeds betaalde werken die hij niet meer heeft uitgevoerd), dan moet u hiervoor een schuldvordering indienen bij de curator. De curator verzamelt alle schuldvorderingen en stelt vervolgens een vereffening-verdeling op. Het netto-actief wordt vervolgens over alle schuldeisers verdeeld, afhankelijk van hun rang. Zo worden bevoorrechte schuldeisers (zoals overheidsinstanties, banken …) eerst uitbetaald. 
    • Indien er zich gebreken voordoen in het door de gefailleerde aannemer uitgevoerde werk, moet u eveneens een schuldvordering indienen bij de curator. Indien de materialen waarmee de aannemer werkte (bv. een geplaatste deur) gebreken vertonen, beschikt u nog steeds over de mogelijkheid om rechtstreeks de fabrikant van deze materialen aan te spreken. Indien u kennis heeft van de verzekeraar beroepsaansprakelijkheid van de gefailleerde aannemer, kunt u ook trachten om nog een rechtstreekse vordering opzichtens deze verzekeraar te stellen.  

    Omdat er niet altijd een eenduidig antwoord te geven is, doet u er goed aan advies te vragen aan advocaat. Hij legt u uit wat uw mogelijkheden zijn. 
  • Er is geen eenduidig antwoord op deze vraag. Het uitgangspunt is dat de aannemer, als aansteller van verschillende werknemers, aansprakelijk is voor de fouten van zijn werknemers indien deze fouten werden begaan tijdens de uitvoering van het werk. Met andere woorden, indien het ongeval werd veroorzaakt door een van de werknemers van de aannemer, kan de aannemer zelf worden aangesproken.
    De werknemer zelf kan in principe niet worden aangesproken voor het ongeval dat hij heeft veroorzaakt (behoudens bedrog, zware fout of herhaalde lichte fout). Met andere woorden, de werknemer geniet een immuniteit.
    Een advocaat geeft u raad en advies. 
  • Voor het plaatsen van een losstaand bijgebouw – zoals een veranda of pool house – moet u geen vergunning aanvragen noch een melding doen onder de volgende voorwaarden:
    • Het bijgebouw beslaat een maximale totale oppervlakte van 40m² (let op: reeds bestaande bijgebouwen worden hierbij gerekend);
    • Het bijgebouw is maximaal 3,5 meter hoog;
    • Het bijgebouw is maximaal 30 meter van de woning geplaatst;
    • Het bijgebouw wordt in de zijtuin minstens 3 meter van de perceelgrens geplaatst;
    • Het bijgebouw wordt in de achtertuin minstens 1 meter van de perceelgrens geplaatst.
    Voldoet uw veranda/pool house niet aan de bovenstaande voorwaarden, dan is een stedenbouwkundige vergunning vereist.
     
  • Zodra u een stedenbouwkundige vergunning moet aanvragen (tenzij voor een tuinhuis of terras), moet u in principe een beroep doen op een architect. De Vlaamse Regering stelt een aantal ingrepen vrij van de medewerking van een architect. Dit zijn de voor particulieren interessantste vrijstellingen:

    Op voorwaarde dat ze noch de oplossing van een constructieprobleem met zich meebrengen, noch de stabiliteit van het gebouw wijzigen:
    • het aanbrengen van een gevelsteen, een bepleistering of een andere gevelbekleding, zonder dat een wijziging van de fundering noodzakelijk is
    • het aanbrengen, wijzigen en dichtmaken van raam- en deuropeningen
    • het aanbrengen van dakvlakvensters en/of fotovoltaïsche zonnepanelen en/of zonneboilers in het dakvlak of op een plat dak
    • het aanbrengen van dakuitbouwen over maximaal één vierde van de dakoppervlakte 
    • plaatsen van verluchtings-, luchtbehandelings-, rookafzuig- of luchtafzuiginstallaties
    • plaatsen van schotelantennes
    • Het plaatsen van:
      • een duiventil, een volière of een hok voor dieren, niet groter dan 40m², kroonlijsthoogte beperkt tot 3m en nokhoogte tot 4,5m, met bijbehorende afrastering,
      • een tuinhuisje, een bergplaats, een garage of een carport, niet groter dan 40m², kroonlijsthoogte beperkt tot 3m en nokhoogte tot 4,5m 
      • een serre, niet groter dan 40m², kroonlijsthoogte beperkt tot 3m en nokhoogte tot 4,5m
      • een veranda of overdekt terras, niet groter dan 40m², kroonlijsthoogte beperkt tot 3m en nokhoogte tot 4,5m
    De volledige lijst vindt u hier.

    Zelfs wanneer dat niet verplicht is, kan een architect nuttig zijn. Als er discussies zijn over de afgeleverde kwaliteit, is de rechtspraak strenger voor u indien u geen architect geraadpleegd hebt.